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任泽平:核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象 1000万人民币能买什么房子?
发表日期:2021-04-29 12:09| 来源 :本站原创 | 点击数:
本文摘要:原标题:中国一线城市房价高不高:全球比较 摘要 【任泽平:核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象 1000万人民币能买什么房子?】1000万在北京、上海、纽约、伦敦核心区CBD附近可购买的住宅使用面积差距不大,在67-80平方米左右,但纽约市中心住宅每年持有费

原标题:中国一线城市房价高不高:全球比较

摘要

【任泽平:核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象 1000万人民币能买什么房子?】1000万在北京、上海、纽约、伦敦核心区CBD附近可购买的住宅使用面积差距不大,在67-80平方米左右,但纽约市中心住宅每年持有费用超过16万元,伦敦超过7万元,北京和上海不足7000元。1000万在北京、上海外围区可购买使用面积在105-108平方米左右的住宅,而在伦敦、纽约外围区可购买的住宅使用面积分别为140、160平方米左右。

任泽平:核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象 1000万人民币能买什么房子?

  导读

  与全球大多数国家类似,金融区紧邻黄浦江的汤臣一品,单价为25万元/平方米,以使用面积算,单价为36万元/平方米。

  在外围区域,香港以135128元/平方米位居第一,巴黎以70505元/平方米位居第二,深圳、北京、上海分别以58144元/平方米、58103元/平方米、58001元/平方米,位居第十二、第十六、第十七,依然处于世界前列,但相对中心区域排名有所后移,广州以28939元/平方米位居四十三。换算为使用面积后,深圳、北京和上海城市外围区域房价分别为83063元/平方米、83004元/平方米和82856元/平方米,位居第二、第三、第四,仅次于香港,广州为41341元/平方米,未进前二十。

任泽平:核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象 1000万人民币能买什么房子?

  1.3

  中国一线城市房价收入比较高,租金回报率不足2.1%

  以使用面积算,北上广深市中心房价收入比分别为67、56、37、52,高于纽约的11,伦敦的14,东京的11;外围区房价收入均在20以上,同样高于纽约、伦敦和东京。Numbeo只公布了全市的房价收入比,我们采用Numbeo公布的房价平均数据、地方政府公布的人均可支配收入、人均住房面积计算市中心和非市中心的房价收入比。2019年,北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为47、39、26、36,外围区的房价收入比分别为23、21、14、19,而纽约市中心和外围区房价收入比分别为11、5,伦敦市中心和外围区房价收入比分别为14、8,东京市中心和外围区房价收入比分别为11、7。换算为使用面积后,中国一线城市实际房价收入比更高,北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为67、56、37、52,非市中心的房价收入比分别为33、30、20、27。

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  北上广深市中心租金回报率不足2.1%,低于纽约的4.8%、伦敦的3.3%、东京的2.7%。租金回报率是住房每年租金与售价的比值,租金回报率低意味着投资房地产的现金贴现率低。根据Numbeo2020年11月数据,在全球90个经济体327个城市中,市中心的静态租金回报率平均值为6.03%,中位值为5.07%,外围区的静态租金回报率平均值为7.21%,中位值为5.44%。其中,纽约市中心与外围区的租金回报率分别为4.78%、5.43%,伦敦为3.28%、4.38%,东京为2.70%、2.35%,而北京、上海、广州、深圳市中心租金回报率分别为1.64%、2.03%、1.46%、1.29%,外围区租金回报率分别为2.03%、2.11%、1.51%、1.38%。我们使用中国房地产协会旗下中国房价行情网数据进行验证,2019年北京、上海、广州、深圳全市范围的租金回报率分别为1.75%、1.98%、1.88%、1.54%。

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  1.4

  考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小

  国外核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高,持有成本明显高于中国。在不考虑房地产税从个人收入所得税中扣除情况下,纽约市房地产税率为0.8%,市中心物业费约为82元/平方米/月,非市中心物业费约为54元/平方米/月;除此之外,业主还需根据房产面积和档次的不同,每年缴纳1000-5000美元的房屋,属于首都功能核心区,物业费5461元/年;二手房可以购买东城区二环内的新景家园105平方米的二居室或三居室(使用面积约74平方米),均价接近10万元/平方米,楼盘位于老北京内城九门之一的崇文门,地铁2号线5号线7号线三线轨道交汇,距离、林大桥,距离华尔街仅500米,房地产税8万元/年,物业费6.9万元/年,、百联东郊购物中心等,物业费为8870元/年;二手房可以购买日月光水岸花园149平方米三居室(使用面积约105平方米),均价6.7万元/平方米,靠近2号线广兰路站,物业费为3451元/年。

  在纽约外围区,新房可以购买皇后区345410th St公寓165平方米三居室,均价6万元/平方米,地铁30分钟可到达曼哈顿中城,房地产税8万元/年,物业费11万元/年,房屋保险费约1万元/年,合计20万元/年;也可以购买布鲁克林区NElliott Pl公寓160平方米五居室,均价6.3万元/平方米,地铁30分钟可到曼哈顿下城,房地产税8万元/年,物业费10万元/年,房屋保险费约1万元/年,合计19万元/年。

  在伦敦外围区,新房可以购买BeaufortPark公寓140平方米三居室,均价7.1万元/平方米,位于伦敦西北四区,8分钟步行至科林代尔地铁站,是传统白人居民区, 市政税约3万元/年,物业费为3.8万元/年,合计6.8万元/年;也可以购买Filmworks公寓139平方米三居室,均价7.2万元/平方米,位于伦敦西三区,从最近的伊丽莎白线城Ealing Broadway站出发,12分钟可至牛津街,16分钟可至希斯罗机场, 市政税约3万元/年,物业费为3.9万元/年,合计6.9万元/年。

任泽平:核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象 1000万人民币能买什么房子?

任泽平:核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象 1000万人民币能买什么房子?

  3

  中国核心城市高房价明显存在泡沫吗?

  3.1

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